“东莞小产权房”能买吗？这些“小产权房”存在哪些风险？近期，有不少读者来电咨询“小产权房”相关问题，并就“小产权房”常见问题进行梳理，帮助市民朋友辨别意向楼盘是否为“小产权房”，避免落入“小产权房”销售陷阱。

什么是“小产权房”？

目前，法律法规对“小产权房”没有明确的定义。人们常说的“小产权房”，是指在集体经济组织产业用地上开发建设的住房。还有一种情形就是楼盘还没有开始建设，也没有取得商品房预售许可证，“投资方”就打着“商品房”的旗号进行宣传、销售的房子。其宣传即将建房的土地可能是产业用地、工业用地，均不属于可以合法建设住宅的用地。

如何识别“小产权房”？

识别“小产权房”首先看价格，其价格明显低于市场价。

房地产开发商通过合法途径取得住宅用地时，需支付土地出让金，而“小产权房”的“投资方”通过合作建房的方式进行建设，不用支付土地出让金，不拥有土地的产权，建设资金来源于购房者的合作建房款，前期投资也较少，因此价格较低。因此，“小产权房”销售价格远远低于同区域的商品房销售价格。

其次是“小产权房”“五证”不全。“五证”即“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“商品房预售许可证”“不动产权证书”。合法合规的住宅，上述“五证”均齐全。“小产权房”是不可以对外销售的，因无法进行网签备案，是没有“商品房预售许可证”的。若意向楼盘缺乏“商品房预售许可证”，购房者就需要提高警惕了。

最后看“购房合同”，“小产权房”建设单位与购房者签订的不是《商品房买卖合同》，而是《三产用地联营合同》《集体土地联营合同》《合作建房合同》等。“小产权房”的“购房合同”中，一般不写明办结《不动产权证书》的年限等内容。

购买“小产权房”存在哪些风险？

一方面，“小产权房”往往以合作建房合同代替购房合同。合作建房合同本身涉嫌非法转让集体土地，不能办理不动产登记，不受法律保护，未来在落户、入学及遗产继承时由于缺乏产权会遇到许多麻烦