近日,国土资源部会同住建部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都成为首批利用集体建设用地建设租赁住房的13个试点城市,集体建设用地是指乡村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各项非农业建设所使用的土地,包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。有人估算,若以全国农村每个公民有三百平方米宅基地,约有三分之一闲置来计算,保守估计,全国约有三千万亩闲置土地。

　　现在你用集体建设用地来搞租赁住房,一个大的背景当然是我们现在正在推所谓的租售并举,也就是说既让大家买房子,也得让大家租房子,而且从目前来讲的话,希望大家通过各种各样的途径来增加租赁住房的比例,而不是逼得很多年轻人一毕业以后,祖孙三代把钱弄起来去买一个房子。我认为第一个,大的方向无疑是正确的。第二个,更重大的意义倒不是房价,就是集体建设用地搞租赁住房本身,大家千万不要想偏了,跟房价本身没有太大的关系。为什么?整个影响房价的大的因素里边,我在前几集的节目里面也都讲了,更重要的因素还是政策,就是每一次大的政策变化,其实对房价的影响是非常大的。集体建设用地搞试点的13个城市,并没有多少集体建设用地可以用来搞建设租赁住房然后去赚钱。这个量是非常非常小的。所以我觉得第一个跟房价不会有太大的关系,这个事最大的关系还是我看到的土地制度层面的一个巨大突破。

　　过去多年我有一个观点,就是中国房价高的一个主要原因是什么?是因为我们人为的在制造土地稀缺,我讲人为,中国房地产市场里边,大家一直在讨论一个问题,就是土地究竟缺不缺,我个人从来不认为土地是稀缺的,因为中华民族五千多年以来,住人的地从来都是有的。比如说北京两万多平方公里,如果说北京有三千万人的话,住人用的土地20%都不到,拿出20%来住人已经就足够了,所以土地是够的。但是为什么大家感觉到,特别大城市的土地非常稀缺,根本原因就是我们的土地制度,土地一级市场上只有一个卖家,你要在北京买地的话,唯一的卖家是谁?就是北京市政府。你到任何一个城市买地的话,你要去买那块地,唯一的出让家也只有一个,所以这是一个完全垄断的市场。在这个市场上你看到的游戏规则是什么?说比如说有一块地,今年我要制定一个土地出让计划,那么这个计划怎么来定,出让哪一块地,什么时候出让,几月份出让,都是它说了算。所以我们看到,在房地产特别火爆的时候,各个城市总会出现地王。我们过去讲过,地王绝对不是开发商炒起来的,不是它在拍卖的过程中不断拍高价拍出来的,我们一直讲地王是地方政府放出来的。那么人为制造短缺的一个根本前提,就是这个土地市场只有我一家,只有我一家的话,我可以囤积居奇,我什么时候认为可以卖一个高价的时候,我把它拿出来。如果说价格不好,我不拿出来卖。所以你看在2016年的时候房价暴涨,一些热点城市本身其实大多都没有完成土地出让计划,比如说2016年年初他们制定一个计划,那么到年底完成了多少?北京完成的比例不到20%,本来出让已经很少,计划的土地已经很少,最后完成的比例不到20%,上海不到30%,最后导致的结果是什么?让的地这么少,明年房价还得涨,所以大家去抢。

　　在这个市场上如果出现一个竞争者,比如说集体单位,国家可以出让,集体也可以出让,形成竞争者,哪怕只有两个,大家一定会看到土地一下子会不稀缺,为什么?因为政府有了竞争对手,所以我觉得这个事从根子上来讲,是我们为中国土地市场引入竞争者而做的一个尝试和探索。低价从集体把土地拿过来,拿过来以后又高价卖出去,这是过去我们土地出让制度一个特点。这样导致的结果是什么?就是在这种土地转让制度下,大家看到最大的受害者是谁?最大的受害者是农民,农民在整个转让过程中,第一没有话语权,第二所得到的收益非常少。你比如说一块地,给他的补偿可能就是十年二十年的青苗补偿等等,他拿到这个以后,然后这个地转手变成国有建设用地,然后立即以百倍、千倍的价格卖出去,特别在一些特大城市、一线城市里边,我们看到的更加明显。集体可以直接把自己的土地作为建设用地拿到市场上去卖的话,首先它得到的收益就是全部的收益,不是以前被人为压低价格,低价卖给政府,政府又高价卖出去的那个。他可以直接入市。

　　但是十八届三中全会提出到现在为止,这一步走出去非常艰难,为什么?当然原因很清楚,就是如果真的这个竞争者进来以后,对地方政府的土地财政会造成巨大的影响,我们看到在整个集体土地建设用地入市层面,改革一直停滞不前。所以我觉得,哪怕放开一点点口子,比如说现在允许集体建设用地拿出来直接建租赁住房,然后你可以把房子租出去,比以前把土地低价卖给政府,政府以高价卖出去,那个收益要大很多,当然最终的受益者,农民可以得到的收益可能会更多。

　　【新闻背景】

　　近日,《50城房租收入比研究报告》显示,北上深的房租收入比高于45%,北京的房租收入比是58%,月平均房租是2748元,深圳的房租收入比是54%,月平均房租超过1500元,上海的房租收入比是48%,月平均房租是2319元,广州的房租收入比是38%,月平均房租是2211元,天津、成都、大连等城市的租房价格也是位于一千元以上。

　　集体建设用地上建租赁房最大的好处是什么,当然租金肯定是比较便宜的,跟现在把地由政府拍卖,拍卖完以后再来建租赁房,我觉得要靠谱的多。我们现在按照各大城市租售比的话,北京的租售比,上海的租售比,深圳的租售比,它的整个租金的收益率可能只有1%到2%左右,也就是根本不赚钱,连银行的利息都不如,那么为什么要这么搞呢?是因为我们搞一些政绩工程是可以的,但是真的把它当成商业行为,肯定不可以,为什么?因为卖地已经卖的很高了,如果说把集体的这一块来做的话,因为地价本身相对比较便宜,那么租金可以下来,也就是说,这个租金相对而言,它的收益率本身也是比较高的,所以我觉得现在集体建设用地如果把租赁市场打破的话,那么下一步销售市场是必然的。因为它的竞争力相对于国有建设用地,你去拿国有建设用地优势要明显得多。所以我觉得如果走出去的话,大家首先看到的倒不是说房价本身的一个变化,更重要的是什么?就是我们看到了土地市场打破垄断的希望。我对中国的土地市场做了很多的设想,比如说,把土地产权从过去的70年变成一百年,变成150年,变成199年,这个有什么好处?因为房子它不会存续那么长时间,比如说房子到了五六十年以后塌了,怎么办?剩下的产权年限仍然可以拿出去卖,比如说由产权人拿出去卖,等于什么?也引入了竞争者。

　　再比如说我们的土地交易可以按照股票市场一样,每天由交易所来交易,你必须每天有交易,政府不能操作这个市场,这样的话都会好很多。大家一定要记住,土地制度层面的突破和改变,对于中国房地产市场的健康,是根本的根本,我们现在如果讲房价高的根源,当然是政策,那么再从它的内部结构去分析的话,一定是地价,地价高的根本原因是人为导致短缺,所以我们要打破这个。第二个我觉得突破在什么地方?我看到这个政策出了以后,有很多媒体、有很多专家解读,把这个事本身直接跟小产权房对接起来,说小产权房要平反了。但是我看到住建部、国土资源部相关人士在接受媒体采访的时候,特别表示这是两码事,集体建设用地建设租赁住房,这个政策是合法合规的,但是小产权房是违法违规的。我个人倒是认为,没有必要搞这么对立,因为在中国房地产市场上,为什么出现小产权房?也是因为我们过去土地垄断交易的一个结果,也就是说,在原先我们只有把地低价卖给政府以后,才可以建房子,那么农民觉得不合算,集体觉得不合算,我凭什么要把我自己的地,我四平一通以后,我自己直接卖,为什么非要卖给你,而且要低价卖给你政府?所以我觉得过去小产权房事实上是对中国过去土地垄断交易制度的一个革命。

　　有很多小产权房,其实它的建设也好,它的标准也好,它的安全也好,其实并不比我们住的普通商品房要差,但是它没有产权证,它是小产权。我想如果说我们通过一定的途径把它纳入主流的正规的住房体系,对于所有人来讲,都是一个好事。小产权房怎么办?里面已经住了那么多人的情况下你是不可能拆掉的,比如说它如果没有占耕地,它如果没有安全问题的话,里边住那么多人,你有什么理由把它拆掉?所以我们想,既然大家心知肚明,小产权房在不违背红线的情况下,既然拆不掉的话,那么为什么不想方设法把它纳入主流的住房体系?我觉得这是一个非常非常合理的选择,也是我们解决这个问题的一个最大公约数。所以我觉得在整个集体土地入市突破的过程中,小产权房其实绕不开,小产权房这个问题其实越拖越被动。我觉得到今天为止,在房价经历这么一次暴涨以后,其实小产权房的问题,也应该完全提上日程。比如说把它纳入整个不动产的登记,在登记的过程中,是补土地出让金,还是补税,还是怎么样,我觉得都是可以考虑的一些选项。不要把这个问题再往后拖,我觉得这个问题事实上考验我们的智慧并不是很困难,不是一个特别难的事,关键是怎么让利的问题。如果说集体用地本身以后是可以直接进入市场交易的,那么小产权房所谓的违法性其实就不存在了。解决小产权房的问题,在整个集体土地入市改革的这么一个大潮下边,已经到了水到渠成的时候。