小产权房买卖合同是否有效？深圳中院最新判例：合同有效
时间：2018-06-30来源：http://www.juhaofang.net/
从1992年起，深圳将原农村集体土地全部征收为城市土地之后，深圳已经不存在严格意义上的“小产权房”。然而对于那些市场商品房之外的房子，包括原村民自建房、村股份公司统建楼等，人们还是统称其为“小产权房”。那么，小产权房能不能合法买卖呢？近日，一个关于小产权房买卖纠纷的判例引发了市民的关注。 小产权房并不是一个官方承认的名称，而且也没有明确统一的定义，是民间对于市场商品房之外房子的简单统称，包括村民在宅基地上建设的房子、村集体统一建设的房子、各种限价房、违建房等。这些小产权房有一个统一的特点：国家法律禁止其在市场上流通交易，也无法在不动产登记中心办理过户登记。但随着房价飙升，尤其是作为四大一线城市之一的深圳，普通工薪阶层单凭自身努力根本无法在深圳购买商品房，于是不顾竹篮打水一场空的巨大风险，仍然铤而走险进行购买，小产权房交易俨然已经成为一个庞大的市场。 由于国家屡屡发文禁止农村集体土地上的房屋交易以及在“绿本”上注明禁止转让交易，导致一般民众都认为小产权买卖合同无效，但根据深圳中院最新判例显示，只要符合一定的条件，小产权房买卖合同有效。案情概述：黄某与吴某签订《转让房屋合同书》，将其持有的一套房屋转让给吴某，该房产为小产权，有房产证但是为绿本（即禁止在市场流通转让）。后黄某反悔起诉到法院要求确认《转让房屋合同书》无效，吴某返还房屋及相应占有费用，但一、二审法院均判决房屋转让合同有效。一审原告诉请：1、确认黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》无效；2、吴某返还涉案房产；3、并支付从签订合同之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费26万元。一审法院认定事实： 1998年10月10日，黄某与吴某签订《转让房屋合同书》，约定黄某是卖屋人，吴某是买屋人，黄某将上述楼房中的三单元305房屋卖给吴某使用，卖期50年，价款13.5万元。因本栋楼属于自建房，房地产权证不能转交吴某，吴某只能使用和出租，在政策允许房产过户时，黄某要积极协助吴某办理产权证，使用期满后，该楼房如果补地价税，吴某享有同商品房满期后的同等待遇。合同签订后，吴某向黄某支付了价款13.5万元，黄某向吴某交付了涉案房屋，吴某使用至今。一审法院判决理由：1、确认合同是有效还是无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为准绳，只要存在该条规定的五种无效情形之一的，合同都应当被认定为无效，反之，不存在其中任何一种情形的，合同都不能被认定为无效。2、黄某主张涉案合同无效的理由是合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。土地管理法第六十三条规定的是“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权，不是集体土地上的房屋，本案房屋属于有产权证的合法房产，当事人自愿买卖，合同已履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他情形。一审判决结果：驳回黄某的诉讼请求。原告上诉理由：一、涉案房屋属于农村集体土地房屋，涉案合同项下的房屋买卖违反了《土地管理法》第63条的强制性规定，根据《合同法》第52条规定应属无效。被告在二审答辩：一、本案诉争房产国家目前没有明确的法律禁止性规定，如贸然处理将导致不可逆的结果；二、1998年10月10日双方签订的《转让房屋合同书》，是有效协议。二审法院调查取证：二审法院在审理期间为了查明涉案房屋所在土地的所有权性质，向国土局发出调查函，经国土局回复得知涉案土地已经有集体土地转变为国有土地，但是没有履行相关补偿手续。二审法院判决理由：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋，且涉案房屋亦取得房屋产权证，故黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。二审法院判决结果：法院终审判决 买卖合同有效黄某请求确认合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回上诉，维持原判
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