2021年深圳二手房门槛高，不如买深圳小产权房？2021年3月，深圳二手房限价政策出台，在这样的政策下，我们应该怎样买房呢？
1.提问：最近深圳住建局深圳住建局发布二手房指导价，今年想在深圳买房，预算是400万左右，但是在一些软件上看不到实际成交的价格，有点担心高位接盘，想问一下这种情形下我该怎么做比较好呢？二手房现在怎么买呢？
回答：随着深圳住建局深圳住建局发布二手房指导价导致中介隐藏隐藏二手房价，卖家犹豫是否挂牌，买家担心高位接盘，银行贷款细则未公布，这可能让未来深圳楼市区域分化更严重，成交量也可能逐渐萎缩。而银行按参考价放贷意味着官方估价越低，首付比例越高，更值得担忧的是即将大幅上涨的首付。作为普通购房者，应在细则出来前办理贷款，或做提高首付预算的准备。深圳买房重点推荐非热点楼盘以及小户型的学位房 ，400万的预算，可以打开app自定义价格区间380-420万，筛选符合预算的所有房源，发现满足条件的房源，在此区间不断缩小总价范围，便可锁定符合条件房源的挂牌价，这个办法适用于多个平台，能够对业主的心理价位有个最基本的判断。
2.提问：之前看到中介发布的一些消息说是深圳公寓通燃气，价格比普通住宅要便宜，想问一下老师买公寓好不好呢？
回答：近期深圳住建局发布公寓及宿舍可通燃气，对于购房者来说并不是很大的利好，实际上深圳很多商务公寓已配备燃气，有的还是民水民电，另一些不能通燃气的公寓也是因为存在违反规定的问题。深圳住建局起草文件强调“租购同权”，想真正实现公寓住宅同权，要先实现实际权利平等。而通燃气这个措施也是想将购房者引至公寓市场，买公寓居住，也能缓解住宅紧张。之前停止审批商务公寓用地，为了增加居住用地。而现在强化公寓的居住属性，两个政策的重点不同但目标一致。显然通燃气并不能拯救低迷的公寓市场，去年深圳公寓实际成交量不到供应量的一半，价格不涨反跌。在未来的一两年深圳公寓市场依然保持供大于求，没有学位等固有缺陷，也没得到改变。只有真正实现公寓住宅同权，公寓才更有价值，在这实现以前公寓还是不碰为好。
3.提问：本人在深圳做生意，有房票，最近听说缙山府要开盘，单价在10万以上，又说附近有九年一贯制学校，想问一下老师这个盘值不值的投资呢？麻烦老师详细分析一下！
回答：其实缙山府的投资价值并不强，它位于罗湖边缘地带，生态环境好，静谧宜居；距离地铁口近，便于通勤。但片区较老，项目周边的整体环境不好；街道面貌陈旧，旧改导致的粉尘、北环大道的堵车、大型商业匮乏等明显缺点。缙山府与深圳中学泥岗校区一路之隔，但并无任何升学优势，缙山府学区教育水平也处中游。缙山府户型设计实用性很高。缺点是车位较少。总之银湖的房子宜居，但投资价值没那么高，价格不低，配套学区一般是难以持续提升片区价值。购房者建议慎重考虑，如果单价超过11万/㎡，不建议；10-11万/㎡之间，保留意见；9万/㎡左右，可以考虑。
4.提问：看新闻说是深圳二手房二月比一月涨了，涨幅也比较高，虽然说出了二手房指导价，看朋友圈发的布吉桂芳园一套满五唯一的房源以参考价成交了，想知道现在深圳二手房市场到底是怎么走的呢？
回答：虽然二手房新政调控确实是让市场冷到冰点，但价格依旧没降，房主惜售，但至少业主没有加价，而桂芳园是以市场价成交的。如今买房流程是会按照参考价过户，由于深圳“三价合一”，房贷也是按照参考价来。若实价和参考价相差过高，就只能当首付去补差价。而每个片区的性质、客群不同，对政策市场反应也各不同。像有的买家和业主看好深圳，业主坐等华润城升值，而对深圳湾买家们影响最大的并不是二手房参考价，大前海小户型在政策之前就是这个价格过户。而百花片区将学区房当作硬通货，更不愁卖。后市走势，买卖双方预期分化，市场变冷，刚需要退居东部了。最后与其在二手房中寻寻觅觅，不妨尝试相对公平的新房市场。
5.提问：本人家庭名下无房产，今年想在广州买套刚需房，家里有老人小孩，考虑到家人通行便利度的问题，想一下老师买房时如何选择楼层呢？
回答：买房时对楼层的选择也是不可忽视的，下面总结了不同楼层的优劣势，以便购房时挑选。首先我们要了解楼层的分类，一般来说1-3层建筑为低层，4-6层为多层建筑，8-11为小高层，12层以上为高层，建筑超过100米的为超高层。第二，要了解选择楼层应该考虑的因素，家庭成员构成，像你家有老人小孩的尽量选择低楼层；噪音，低楼层噪音更多；采光，楼间距过窄的小区低层采光会受到影响；视野，高层视野更好，但不建议选顶楼；总层数，一般来说选择总层数的1/3-2/3层次；价格，顶层与底层价格最低，中高层价格较高。总之，如果家里有老人小孩，建议选择较低的楼层，9-13层比较不错，尽量避开底层与顶楼，高层住宅13-23层楼层选择最佳。
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