2020年想买房的需要注意什么？犹豫不决最后会怎样？房价涨跌之争持续升级这么多年？会有终点吗！

关于今年要不要咬牙买房，经济学家一席话指点迷津：

房价涨跌之争由来已久，看涨理由主要有地价不跌，人口持续向城市流入等；看跌理由主要有住房总量过剩，人口迎来拐点等。内行认为，虽然影响房价的因素错综复杂，但如果抛开细节末节就会发现，主要参考因素基本就3个：看政策变动、看资金规模、看人口流向。

第一，关注明年调控政策还会不会收紧？根据统计，2019年1-11月份，全国房地产调控次数高达554次，远远超过了2018年同期的425次调控。第二，关注明年资金会不会大规模流入楼市？未来M2增速或长期保持在8.5%左右的水平，再叠加国家已经明确未来将会引导资金扶持实体行业的发展，所以资金很难再大规模流入房地产行业。第三，关注未来常住人口将会主要流向哪里？任泽平表示，到2030年，会有大约2亿人口进城，80%分布在全国19个城市群，其中60%分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

基于以上3大因素，我们可以得出明确结论：楼市大局基本清晰，与2019年相比，2020年楼市大概率仍旧会延续“稳字当头”的态势。中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示，之所以一二线城市的房价难以下行，主要是因为物有所值。具体来看：如果考虑买房，应该重点选择人口净流入的一二线城市、区域中心城市、都市圈和城市群，未来房价整体易涨难跌。

2020如果房价继续不涨，该怎么办

“如果房价还不涨，怎么办。”在我看来，这个问题有个必须的充分条件，就是能不能判定明年的房价还是会继续横盘。我的个人看法也直白，各位趁早放弃大涨的念头，但很多城市明年会有一波小周期，向上升浪的那种。为什么这么说？首先，我们先把目光放到两天，北京开了一个会，中央政治局会议。也是过时的消息，大家都知道了，这次没有提及房地产。各种解读包括我们说的也很透彻了，内核是贯穿的，一个字，稳。

我也同样给到那些相信明年是个横盘年的买房者，一些买房预案。1、现金流压倒一切，打个对折，杠杆月供不要超过月入的一半，起码能保证横盘期生活品质。2、看重现金流另一层定义是，你的资产定义也是要产生正向现金流的。对你而言，新城区请避开，回归主城价值。3、 不推荐老破小，商住之类高租金产品，不容易变现的资产一律不沾，这条压倒前两条。4、到资产配置的层面，第一个建议就是回归一线。5、胆子大点可以去二线布局了，记得两个原则：第一，这个城市你身边朋友，10个有9个听过。第二，这里置业顾问和中介把你当上帝一样供着就行了。6、要改善的人群去城市的核心区，还有那些改善性的好产品

有房的都希望看到自己家的房子涨价，最好是像深圳那样，涨到几万一平！其实对于自住的人来说，并没有得到好处，自己买了房也不能把三代人挤进一套房，等儿子长大了还要买房，生二胎的更要买，倘若买了房一心指望涨价，那今后再买房自己也是涨价受害者。

很多买了房的房奴盼涨价了无非就是虚荣心作祟而已，自己买高价房已经够苦了，此等盼涨怕跌之心，无非是寄希望于后买者花更高价衬托自己先买房的“优越感”而满足虚荣心。有一些学者认为，房价大跳水对老百姓没好处，到时生活都可能成为问题

房价下跌房租能降，买房能少花点真金白银，怎么没好处？上涨才是对普通人财富的掠夺，只有炒房者和开发商才乐见房价上涨，而普通人继续为高房价买单。这几年以来，房子一片热卖，按理开发商本应是赚得最开心的，然而相反不少楼盘在限价之下，比周边二手房低20%到30%，开发商的利润大减，部分高价地项目还是亏损的。

所以说开发商表面风光，但日子并不好过！金融时报最近发表了一篇简评，认为疫情会对国内地产开发商产生较为不利的影响：难以遏制住的房价飙涨，新冠病毒让它冷了下来。未来几周，中国负债最重的房地产开发商将迎来迄今最严峻的考验。

所以说，万科郁亮喊出“要活下去”并不是杞人忧天，过去的十几年，开发商过得太舒适了。拍卖土地的钱银行借给的叫土地贷、建房子的钱银行借给的叫开发贷、预售房子的钱是业主借给的钱，无利息白用，基本上都是空手套白狼。

很多公司的负债率都在80%以上，房地产企业以极少的自有资金来启动开发项目，这种高杠杆的特点，要求开发商必须拥有两项能力，一是快速实现销售回款，二是拥有很强的融资能力，否则就会面临资金链断裂的风险而破产倒闭。

2020年以来已经有超过100多家房企倒闭了。那么开发商能承受房价多大的跌幅？融创孙宏斌在某会议上发话，未来两三年内房价不会暴跌，假如整体房价跌了30%以上，我们就都死了。潘石屹坦言现在房企负债都非常高，若房价跌20%，我们（SOHO中国）能活着，但有很多房企不存在了。

就目前房地产行业而言，城市化进程已经实现60%以上，70%-75%是拐点，离这个还有十几个百分点；目前人均住房40平米，房地产总量已经不缺了，接下来更多三四线小城市面临是房子过剩的问题。

不要总想有了钱，我才怎样。而是我要 得到什么，然后去想办法。

有爹啃爹，有妈啃妈，给点利息，别让他们亏。

长久来看，你发达了，他们也赚到了。

如果手头上有资金，上车只差一步的刚需小伙伴。

能借借，能贷贷，抓紧上车。

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