看房：买卖双方相约实地考察房屋，并且初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。一般来说，在交易过程中，由买卖双方产生的所有费用都归买方支付。

　　查档：买卖双方拿着房产证原件或按揭合同原价前往档案大厦国土部门查房档案。

　　签合同：交易双方可以就房屋价格、定金、首期款、贷款申请时间、过户申请时间和交房日期等内容进行进一步协商，并且确保将符合自己需求的相关约定都写入了合同当中。确认无误后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，并支付定金给中介公司。

　　公证:卖方同担保公司一起到公证处进行公证，并委托担保公司办理相关事务。

　　资金监管及贷款申请买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，然后跟担保公司一起和银行签订资金监管协议及相关文件，并向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，或者直接通知担保公司，时间大概在约7到8个工作日左右。

　　赎楼:买方向担保公司支付担保费用后，担保公司会向原贷款银行申请赎楼，然后担保公司会向银行出具赎楼担保，并进行赎楼以及注销抵押登记手续，时间大约在5个工作日左右。

　　过户:买方同担保公司去房地产产权登记中心办理过户手续，在递交房产过户申请后，担保公司领取回执，这期间大约需要5个工作日。

　　缴费:买方同担保公司到相关部门缴费并领取新的房产证后，担保公司会带着房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，时间大约在10个工作日左右。

　　交房:买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

　　小产权房的产生、存在与发展有着深刻的历史与现实原因。其一是因为城市住房保障体系和农村社会保障体系的不完善。近10 年来，城市商品房价格快速上涨，城市保障性住房又无法满足民众需要，市场旺盛需求自然会流向既无费也无税的集体土地，村集体或乡镇政府为了创收以补贴财政不足，也需要城市购买力来填补农村的消费空当，农民也需要增加收益。

　　其二是因为新农村建设、旧城改造、城中村改造催生，为其发展提供了便利条件。在国家要求的新农村建设、旧城改造、城中村改造中，有些村集体或乡镇政府自身的行为能力比较强，甚至有些村集体或者村民可能不是那么遵纪守法，将用于新农村建设、旧城改造、城中村改造的农民集体所有土地和宅基地同开发商搞合作开发，然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民，另一部分房子便由开发商出售给城镇居民并获取利润。

　　其三是因为司法和行政管理制度的缺失所致。我国实行的是城市国有土地和农民集体建设用地二元结构，城市国有土地和农民集体土地在制度层面上有不平等的地位，城市国有土地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，农村集体土地不可流转，其土地流转的使用权市场体系和价格形成机制一直没有建立起来，致使二者在价格上相差悬殊。

　　其四是行政监管的缺失酿成。对小产权房的存在，政府早就出台了相关的法律法规予以规制，但相关管理部门失职，监管不力，出现严重缺位和行政不作为所致。一方面，土地管理部门未能从源头上扼制住这种畸形产权房的出笼;另一方面，大量小产权房进入市场后， 相关部门未能采取有效措施加大对开发商的处罚力度， 从而使小产权房就从开始的悄然冒出到如今的拔地而起。