购买小产权房时，需要承担的风险有：第一，法律风险；第二，政策风险；第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位；第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，无法办理合法的产权手续。”

一、法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有东莞小产权关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

二、房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权，即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购凤岗小产权房价多少买后不能合法转让过户，其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

三、政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除，购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

四、监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响，同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

“深圳小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，所以东莞凤岗雁田小产权房，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权，说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，目前的“小产权房”，“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的厚街小产权房房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买，另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。