深圳的可供开发土地越来越少，特别是老城区旧小区和农民房多，基本都是靠城市更新来改变面貌。有住宅旧改、棚改，通常就都有回迁房。回迁房也是小众需求，早期更是村民自己和朋友亲戚自己消化，随着深圳的买房需求越来越多，还有限购、限贷的门槛持续提高，促使相当一部分群体转而关注回迁房。
经常有网友问回迁房的交易及风险，也做过几次知识普及的讲座，这里就把讲座的部分内容贡献给大家参考！
（1）、指标房，不要名额
也是咨询最多的，通常价格相比周边二手房6-7折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。
交房周期是指标房要重点考虑的因素，还有开发商的品牌度，资金实力，都关系着项目的进度。看过一些回迁协议一般是约定施工许可证批下来后3年交房，不过最终交房时间，还要要看旧改签约进度、专项规划审批。
（2）、已建好，无证房
已选房没出证：回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。
时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。
注意：合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有
（3）、交房，并出证
回迁户已经办下来了回迁房一手产证，直接进行二手交易的交易模式，此种交易模式与普通的二手房交易无异，就是买回迁户的二手房。购买可以贷款，但是要名额。
比如壹城中心、京基御景印象、颐安都会中央，都有这种二手回迁房在卖，本质上就是买二手房流程，可以正常贷款。
注意查档、查征信和负债。
综上所述：
以上只列举了部分回迁房内容，回迁房的种类大致分：指标房、集体土地回迁房；已建好无证房、建好已出证。只有指标房是不要名额的，而且价格相对周边商品房6-7折左右，同时风险也是最高的，距离交房周期比较久。
而已经建好、等待交房的回迁房，相对就是跟业主交易，注意业主的征信和负债放在首位，最好提前入住，占有权。
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