深圳的辉煌离不开“农民房”，提到深圳41年的飞速发展史，不得不提到深圳特殊的历史遗留产物——农民房。
深圳中心区城中村
改革开放后， 深圳进入野蛮生长阶段，产业引进，人口激增，为解决居住需求，大量的农民房拔地而起。根据深圳市住建局官方数据显示。截至2020年初，全市住房总量约1082万套，其中城中村507万套，占了住房总量的47%。
深圳住房结构
从改革开放至今，这些城中村也为深圳“住有所居”做出了巨大贡献。2021年，深圳市实际管理人口超2000万，其中1100万左右住在城中村，占了租房人数的61%。70、80后的深漂一族，有多少人的青春和梦想是从农民房开始的？
深圳租房人群
这些农民房为深圳前赴后继的奋斗者提供了容身之所，有着不可磨灭的功劳。而农民房作为深圳初代建设者梦想和汗水的结晶，也为他们累积了在深圳打拼的第一桶金。
近年来，随着粤港澳大湾区、先行示范区的国家发展战略提出，深圳这座城市被推至前所未有的高度，旨在打造成“国家名片”展示给全球。
密集破旧农民房已经不适合深圳当下的发展，成为深圳城市面貌的“疮疤”，不但影响了深圳的城市形象，而且拉低了土地利用率。
然而深圳是土地小市，人口大市，人口密度位于四个一线城市之首，加上深圳土地结构失衡，一半以上的土地都是不可开发的生态红线用地，而在可开发土地中，存量住宅用地已不足1%。如何盘活存量用地，实现土地资源的高效再利用，是深圳破解发展瓶颈的重要途径。
四个一线城市密度
紧接着政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村”。根据深圳规土委去年的普查数据，目前深圳全市有1800多个城中村，城中村用地达到350.3平方公里，建设用地占全市的32%。
城中村用地占比于是，一场拆旧建新的城市更新运动的大幕在深圳轰轰烈烈拉开。旧改给深圳奋斗者开了一扇窗，正常情况下，一个旧改项目的转化周期大概五年。
以深圳一个普通的旧村改造为例，完成立项申请、意愿征集、相关测绘、城市更新单元划定一般需要1.3年；完成专项规划编制也需要1.5年；达到100%的签约率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要1.1年；在拆迁补缴地价之后，签订土地出让合同还需要6个月。
城市更新四个阶段
因为其战线较长，资金成本高，加上“三道红线”融资困难，开发商对城市更新项目可谓是爱恨交加。于是，一门“回迁房”买卖在开发商眼皮底下悄然滋生，即投资者买入村民的农民房（特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑），在经城市更新之后得到确权，获得与同期商品房同样的红本房产证。
对于投资客来说，商品房市场的调控力度正在持续加码，而这类“城中村回迁房”不仅不限购，售价也仅是同片区二手房价格的5-6折，伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。
对于开发商来说，通过市场化的个人融资方式，让拆迁户得到了想要的赔偿金额，加快了拆迁签约率，缩短了开发周期，项目整体利润更客观。
对于村民来说，农民房基本都是一栋几百平到几千平不等，预留一部分等赔商品房，一部分能以自己能接受的赔偿价格变现，何乐不为？
回迁房三方获利的稳定关系
历史遗留的特性让回迁房交易游离于楼市的灰色地带，三方获利的稳定关系，让这门生意生生不息。
回迁房真的那么“香”吗？虽然比起市面上预售的商品房，虽然回迁房有交楼周期不确定的风险，但其不限购、不限售、价格低的优势，让很多投资者趋之若鹜，也给了很多无法上车深圳的奋斗者一个机会。
但农民房是不可再生资源，这种买卖也不会永远存在。除了政府划定的部分城中村作为对城市风貌保存外，深圳大部分的农民房都面临着拆除重建的命运，因为深圳土地已全部国有化，堵住了农民房再建的可能，所以深圳的农民房，拆一套少一套。
归根结底，需求决定价值。每一位来了深圳的人，都想拥有一套深圳的房子。这是关乎下一代命运的城市决定论。
根据《2020-2035深圳国土空间整体规划》，2035年深圳的常住人口将达到1900万人以上，但依据规划，到2035年各类住房仅新增200万套以上，而那时候，承载了61%租房人口的城中村已被拆除了大部分，也将意味着争夺新增200万套住房的人群，除了新增的144万人口，还有现在将近1000万住在城中村的人。
2035年新增住房量及居住需求量
供需矛盾仍然存在，深圳房产的流通性也会持续保持高位，深圳未来的房价仍旧会很坚挺，并且有很大的想象空间。租房人群是“住有所居”，深圳业主是“居者有其屋”，本质是无产和有产的区别，随着阶层的逐渐固化，后辈奋斗者是哪种状态，将很大可能取决于他是否在购置资产门槛提高之前，提前布局，抢先入围。
未来的深圳，于世界而言，她将是具有全球影响力的国际科技创新中心；于国家而言，她将是中国特色社会主义先行示范区，是粤港澳大湾区核心引擎；于每个深圳人而言，她将是梦想成真的舞台，是愿意为之协力奋进的创新创意之都。
有能力者，可以提前为下一代提前布局一套深圳的房子，为其规避了房票、首付、房贷等生活压力，让其更能在深圳“轻装”打拼，勇往直前。深圳对他来说，才真正是能扎根的宜居、奋斗之都。
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