说到农村房屋，就得先解释下什么是小产权房，小产权房并非严格的法律概念，通常意义上讲的小产权房有两种：一种是合法的小产权房，即在集体土地上建设的，权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋，一种是违法的小产权房，塘厦小产权房即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。

合法小产权房屋买卖合同的法律效力。

合法的深圳小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可，施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。

一、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定这类小产权房可以在本集体经济组织成员之间转让。

二、对于向本集体经济组织成员之凤岗二手小产权房出售外的人员包括城镇居民出售小产权房的行为，尽管《土地管理法》等现行法规仍做出禁止性规定，但并不属于强制性效力规范，不能以此确认小产权房屋买卖合同的效力。

从目前司法实践来看，对小产权房买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有凤岗在售小产权房效。

深圳小产权房存在的风险有哪些？

一、无法办理权证书

尽管“小产权房”在价格上相较于其他楼盘来说有着巨大的优势，深受资金有限制的购房者的青睐，但是小产权房由于是建在产权证书的，即便您买了小产权房也是不受法律保护的。

二、万一拆迁补偿难

小产权房，除了不能办理房产证外，其实还有一个很大的凤岗二手小产权房价格问题，从法律上来说，小产权房实际上是在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，随时面临被拆除的风险，而且业主不能得到相应的拆迁安置补偿。

三、质量安全无保证

其实开发小产权房不会像正规的楼盘一样，每一步都会有规划等多个政府部门把关，所以一些小产权房开发商为赚钱很有可能会偷工减料，东莞凤岗五联小产权房存在质量安全隐患，这类房屋一般由土地所在的村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也是相对散漫的。

四、小产权房不能抵押或进行上市买卖

小产权房由于不能办产权，从法律上说也就意味着这房子并不是属于你的，所以如果要抵押的话，一般银行不会贷款给你，也不能够进行正常的交易过户。