深圳小产权房还会上涨可能吗？
时间：2021-07-19来源：http://www.juhaofang.net/
深圳的房子会有贬值的一天吗？深圳小产权房还会有上涨的可能吗？
深圳的房价已经走到了国内的前列，而且从传统上认为的房价支撑因素来看，深圳的表现都是较为强劲的，未来房价在较长的一段时间内表现坚挺是可能性比较大的事情。至于说到贬值，高房价的地方只要不升值就可看作是贬值了，同时放到更长的时间内，随着经济的变化房价出现起落、价值出现升贬也是很正常的。下面我们就从房价支撑因素和调控、经济周期的影响来了解一下深圳房产是否存在贬值的可能。
一、深圳的房价支撑因素表现强劲，且短期内很难改变。
1、土地供应量受限。 深圳市虽然是四大一线城市之一，但其市辖面积却比其他一线城市少了很多倍，地域算不上宽广。全市面积只有1996.85平方公里，只占北京市面积的八分之一、上海的三分之一、广州的四分之一左右。在经过近30年的规划开发之后，土地资源越来越紧张，住宅土地供应的规划也越来越谨慎。
据深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划，到2020年，全市建设用地总规模控制在1002平方公里，而目前建成区面积是927.96平方公里，另外的基本生态控制线范围面积不少于974平方公里，这是不可以随便动用的，所以土地资源更加日渐稀缺。
2、人口持续高增长。 人口是房价发展的重要支撑因素，而深圳的人口呈现持续的高流入状态。据深圳最近5年的国民经济和社会发展统计公报数据显示，截止到2018年末，深圳的总人口达到1302.66万，人口密度全国第一，远超北上广三大一线城市。 据深圳市统计公报显示，在2014年至2018年，人口流入的数量分别是15万、60万、52.95万、55.08万和49.83万，这样的数据让其他三个一线城市也望尘莫及。持续的人口流入将为购房需求提供孕育的土壤，成为房价支撑的一个有力的因素。
3、经济实力强劲。 深圳作为经济特区，其经济成绩是有目共睹的。据市统计公报数据显示，2018年全年的市地区生产总值是24221.98亿元，在全国城市排名中名列第三，增速仍然达到7.6%，高于全国水平。
其中先进制造业增加值6564.83亿元，增长12.0%；高技术制造业增加值6131.20亿元，增长13.3%，高科技产业的增速和比重都表现不俗，而且产业布局也向这个方向加大力度，同时兼顾金融和港口领域，未来发展的可持续性是很好的。 在居民收入方面，从统计公报上看，全年全市居民人均可支配收入57543.60元，比上年增长8.7%，扣除价格因素实际增长5.7%。居民人均消费支出40535.02元，增长5.8%，扣除价格因素实际增长2.9%。恩格尔系数为29.2%。年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额72550.36亿元，比上年末增长4.1%，其中住户存款为13810.06亿，比上年增长了2510.05亿元。
4、规划战略给力。 过往30年深圳发展的奇迹，得益于国家经济特区的规划，而现在又一次站在时代机遇的前列，未来深圳将会成为国家的先行示范区，将被建设成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，在这样的规划发展方向下，无论是对产业资源的升级、改造和发展，还是对人才的吸引、城市的发展都会有非常大的推动作用。 从市场的角度来讲，以上四个因素对房价都具有较为正面的支撑作用，当然这种支撑在宏观调控的背景下不会大涨暴涨，但其抗波动能力或者说房价的回调恢复能力都是相对比较强的，这些因素在短期内很难改变。
二、宏观调控和经济周期将会在更远的时间影响深圳楼市。
1、楼市需要管控，楼市调控会影响房价的走势。 从很多国家曾经发生过的危机看来，不少危机的发生都是从楼市的失控开始的，特别是在房产金融属性过重、并且投资和投机过度的地方更是容易累积难以解决的问题，故此适时进行楼市调控是必要的。 目前我们也正经历着力度前所未有的楼市调控，控制住过热和过快发展的房地产行业，稳住房价和地价，并且稳定预期，逐步打消国民对“房价一定持续上涨”的预期，使投资回归理性，并且确定不再将房地产行业作为短期刺激经济的措施。 这种背景对于深圳来说也是一样的，同时深圳在保障房的投入和规划力度不断加大，努力减弱高房价对人才和产业的挤出效应，同时对土地财政的依赖越来越弱，相关部门对房价管控的主导权将会越来越强，可以保证房价与当地发展协调而平稳，如果房价长时间呈水平状态，其实也可以说是一种贬值。
2、经济周期变化，同样会影响房价的走势。 房地产市场在国内发展的时间并不算很长，从1998年房改以来到现在，满打满算只有20年出头，再加上遇上国内经济正值高速发展的阶段，所以像样一点的回调也没有发生过。但我们把目光移向世界各地，那些经历几十上百年发展的房地产市场，起起落落是很难避免的事。 不说远的美国、德国等发达国家地产行业的兴衰史，我们看一下时间和距离都比较近的日本和我国的香港，他们的房价都曾经在全民看涨的情况下出现崩溃。 1991年，日本楼市的在全民热炒中崩溃，房价经历了长达10多年的持续下跌，东京均价最大的跌幅跌去了峰值的80%，到现在过了将近30年，虽然有所回暖，但依旧回不去当年的高峰。 1997年的中国香港，在亚洲金融危机的影响下，房价同样是在全民热炒中崩溃，最高时跌去了峰值的七成，但香港经过20年的发展，房价又重新站上了高峰。 当然国内不像他们一样可以任由热钱自由出入境，但在人口红利不断减弱、经济和M2增长放缓的大环境下，深圳在将来出现房产贬值或者房价波动也是可能的事。
三、高房价的地方房产升值受阻等于变相贬值。 如果从投资的角度来看，持有房产是需要成本的，这种成本对于按揭房来说更加不可避免，在高房价的深圳尤其明显，当房产的升值不能覆盖成本时，就等于是变相贬值中。
我们以500万的房产为例子，首付三成房贷就是350万，以利率5.39%及30年期限的等额本息为条件，持有三年的利息支出是55万左右，首付150万在这三年中牺牲掉的利息收入是18万左右，要平掉这些成本，每年的房产升值需要在5%左右，如果再算上自己每月还进去的月供，三年一共从腰包里掏出71万左右，这笔资金本来可以为自己带来的收益也没有了，所以算起来年升值不超过6%，都等于是变相地贬值了。 而如果是全款500万，可以简单地对比房产升值的幅度与这500万的定存收益，升值不超过收益，这笔钱的投资就等于暂时贬值了。
所以从这个角度来看，深圳现在的情况就是属于变相贬值的，因为房价已经几乎连续三年保持了大体比较平稳的走势。这几年在深圳买房投资的人都没赚到钱，只能寄希望于未来房价的走高了。
四、未来深圳的房价会跌吗？ 如果是上面的那种回调10%的下跌，我相信未来的深圳肯定还是会出现的，但是从长期来看，深圳的房价是不具备下跌的基础的。 从经济角度来看，深圳是中国最发达的三个城市之一，深圳吸引的是全国最有钱的人，深圳的经济继续在发展，科技水平较高，金融业也发达，有经济实力作为支撑。 同时深圳还是一线城市中净吸引人口最多的城市，人口也是房价的支撑点，一个人口持续流入的城市，房价就有支撑和上涨的基础，相反，一个城市如果人口持续的流出，那么房价自然是没有支撑的基础的。深圳很明显有他的吸引力在。 所以，深圳的房价是中国最不会跌的城市之一。
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